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zur Immobilie

Kontaktadresse

Monika Hamacher
Immobilien GmbH
Dolmanstraße 14
Köhlerweg 8
51427 Bergisch Gladbach

Tel.: 02204 - 76 75 5 - 0
Fax: 02204 - 76 75 5 - 29

Warum zum Makler?

Immobilienverkauf über den Makler

Der Makler
Der Begriff des Maklers (früher Mäkler aus dem Niederdeutschen) bezeichnet in Deutschland den Vermittler einer Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen. Das gesetzliche Leitbild dieses Berufs kommt im deutschen Zivilrecht in den Bestimmungen über den Maklervertrag zum Ausdruck.
Bekannt ist vor allem das Makeln von Grundstücken oder Mietverhältnissen. Grundsätzlich bedarf jeder Makler einer besonderen Erlaubnis nach § 34c, welche in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt sind.

Zivilmakler
Die Bestimmungen sind im § 652 BGB* geregelt.
Dieser befasst sich mit Verträgen, deren jeweilige Regelung im BGB angesiedelt ist (Mietverträge, Kaufverträge über Grundstücke, Darlehensverträge). Zivilmakler können – im Gegensatz zum Handelsmakler – schon dann einen Provisionsanspruch erwerben, wenn infolge ihres Nachweises einer Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss ein Vertrag zustande kommt.

*§ 652 BGB Entstehung des Lohnanspruchs
(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
(2) Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Unterscheidung der Maklertätigkeit nach Abschlussarten
Der Nachweismakler leistet den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Er ist nicht verantwortlich für die Güte einer Leistung, sondern nur für die Möglichkeit, über diese einen Vertrag abzuschließen. Der Auftraggeber beauftragt den Makler mit der Benennung eines Interessenten, untersagt ihm aber, mit diesem in Verbindung zu treten.

Ein bloßer Nachweismakler bedarf keiner besonderen Sachkunde. Der Nachweismakler muss grundsätzlich eine konkrete Vertragsmöglichkeit benennen. Übersendet der Makler beispielsweise eine Liste mit 500 Interessenten an den Auftraggeber, so entsteht kein Provisionsanspruch, da die bloße Übermittlung einer Interessentenliste mit der Ermittlungsmöglichkeit der Interessenten keinen Nachweis darstellt. Der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt allein genügt für sich also nicht.

Vermittlungsmakler
Im Gegensatz zum Nachweismakler hat der Vermittlungsmakler es dem Interessenten zu ermöglichen, ohne weiteres in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem Dritten einzugehen und auf den Willen des Vertragspartners zum Vertragsschluss einzuwirken. Er muss also einen bisher nicht abschlussbereiten Interessenten abschlussbereit führen.

Der rechtmäßig für beide Parteien tätige Makler ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet, und muss seine Tätigkeit unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien ausüben. Der Makler kann dabei belangt werden, wenn er beispielsweise bekannte Mängel verschweigt. Ebenso hat er beispielsweise im Gegensatz zum Verkäufer die Bonität des Interessenten zu überprüfen. Der Makler verhandelt mit beiden Vertragsparteien, um das Geschäft abzuschließen. Verkehrsüblich wird der Vermittlungsmakler als Verkäufer mit besonderen Pflichten betrachtet.

Provision
Das Honorar des Maklers wird Provision oder auch Courtage genannt. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und beträgt in der Regel bei Immobilienverkäufen sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei Vermietung ist die Provision durch das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) auf zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt. Die Maklercourtage wird bei Abschluss eines Verkaufs- oder Mietvertrages fällig (Erfolgshonorar), so dass jede Vorleistung eines Maklers auf eigenes Risiko erfolgt.

Was wird wo und wann bezahlt?
Die folgende Tabelle ist eine Übersicht über die Regional üblichen Maklerprovisionen und wurde von der Stiftung Warentest recherchiert.

Regional übliche Maklerprovisionen für Kaufimmobilien.

Bundesland	Maklerprovision (Prozent des Kaufpreises)	Verkäufer	Käufer
Baden-Württemberg	6	3	3
Bayern	6	3	3
Berlin	6		6
Brandenburg	6		6
Bremen	5		5
Hamburg	5,25		5,25
Hessen	5		5
Meck.-Vorpommern	5	2	3
Niedersachsen	6 / 4-5 Regions-abhängig	3	3
Nordrhein-Westfalen	6	3	3
Rheinland-Pfalz	6	3	3
Saarland	6	3	3
Sachsen	6	3	3
Sachsen-Anhalt	6	3	3
Schleswig-Holstein	5	2	3
Thüringen	6	3	3

Ist die Höhe der Provision gerechtfertigt?
Von der Sicht des Käufers bzw. Mieters aus hat der Makler z.B. nur ein Mal inseriert, nur ein einziges Mal ein Exposé zugeschickt, nur ein einziges Mal besichtigt und vielleicht einige Fragen geklärt und einige Unterlagen besorgt. Und dafür so viel Provision?

Das was der Käufer bzw. Mieter nicht sieht ist die Arbeit, die der Makler vor(!) ihm getan hat. Je nach Objekt können so leicht mehrere hundert Aktivitäten (Offerten, Exposés, Besichtigungen, Telefonate, Briefe, Zeitungs- und Internet-Anzeigen, Verhandlungsgespräche u.v.m.) vorausgegangen sein!

Der Makler darf erst dann eine Provision berechnen, wenn er zu einem erfolgreichen Abschluss eines Kauf- bzw. Mietvertrages nachweislich beigetragen hat.

Ein seriöser Makler bereitet das Objekt professionell entsprechend auf (mehr dazu auf der Homepage der Fa. Monika Hamacher Immobilien). Er holt alle notwendigen Auskünfte bei Behörden ein, organisiert wichtige Unterlagen (Bescheide, Pläne etc.). Er stellt das Objekt in einen entsprechenden Rahmen: er erstellt ein Exposé, er fotografiert das Objekt, bearbeitet Fotos (z.B. als Video), er nutzt zeitgemäße Software (zur Speicherung und Selektion von Objekt- und Interessentendaten, Beschaffung und Aufbereitung von Immobilienmarktdaten, Immobilienbewertung u.v.m.) und Marketingwege (z.B. Immobilienbörsen im Internet, professionelle Homepage, bequeme Kontaktmöglichkeiten für Interessenten u.v.m.). Das Maklerbüro betreut alle Kunden persönlich und umfassend.

Der Zeitaufwand und die Kosten für eine professionelle Projektaufbereitung, bestmögliche Objektpräsentation, Insertionen in ausgesuchten Medien, zahlreiche Besichtigungstermine und Beratungsgespräche ist erheblich. Bei Objektverkäufen kann es Monate oder bis zu einem Jahr dauern, bis der Käufer gefunden wurde.

Bis dahin arbeitet der Makler umsonst! Kommt kein Abschluss zu Stande, muss der Makler die Kosten tragen, ohne etwas dabei verdient zu haben.

Wann ist die Provision verdient?
Sobald der Kauf- bzw. Mietinteressent mit Hilfe des Maklers Kenntnis über das Kauf- bzw. Mietobjekt erhalten hat und es daraufhin zum Kauf- bzw. Mietvertragsabschluss gekommen ist, ist die Provision verdient. Es spielt dabei keine Rolle, wie der Makler das Objekt angeboten hat (z.B. Angebote per E-Mail).

Das Berufsbild des Maklers hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert.
Reichte früher die reine Vermittlung der Immobilien aus, so ist heute weit mehr Engagement gefragt, als der einseitige Nachweis einer Immobilie. Die Nachfrage nach Makler-Dienstleistungen steigt, denn es gibt einen deutlichen Trend zur Professionalisierung. Dies bedeutet aber auch, dass gute Makler sich ständig neues Fachwissen aneignen müssen. Ein guter Makler muss sich in Fragen der Finanzierung ebenso auskennen wie bei Verwaltungs