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Was ist mein Haus wert? So funktioniert eine Immobilienbewertung
„Was ist unser Haus eigentlich wert?“ Diese Frage hören wir fast jeden Tag. Manchmal steht ein Verkauf an, manchmal eine Erbschaft, eine Trennung oder einfach die Neugier, was aus dem Kaufpreis von damals geworden ist. Online-Rechner liefern in Sekunden eine Zahl. Wie belastbar sie ist und wie eine fundierte Bewertung abläuft, erklären wir hier.
Marktwert ist nicht Angebotspreis
Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Angebotspreis in einem Inserat ist dagegen eine Preisvorstellung. Liegt er deutlich über dem Marktwert, bleibt die Immobilie oft lange online, und Käufer fragen sich, was mit ihr nicht stimmt. Ein realistischer Wert am Anfang spart deshalb meist Zeit und Geld.
Die drei Verfahren der Immobilienbewertung
In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab.
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus Kaufpreisen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage abgeleitet. Das Verfahren eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Grundstücke, für die es genug Vergleichsverkäufe gibt.
Ertragswertverfahren
Hier zählt, welche Miete sich nachhaltig erzielen lässt. Es wird bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeeinheiten angewendet, also überall, wo der Käufer vor allem auf die Rendite schaut.
Sachwertverfahren
Grundlage sind der Bodenwert und die Kosten, die ein vergleichbares Gebäude heute in der Herstellung kosten würde, abzüglich der Alterswertminderung. Das Verfahren nutzt man häufig bei selbst bewohnten Einfamilienhäusern, bei denen es wenige direkte Vergleiche gibt.
Was den Wert in der Praxis bestimmt
- Lage: Mikrolage, Straße, Lärm, Wege zu Schule, Einkauf und S-Bahn. Zwischen zwei Straßen im selben Stadtteil können spürbare Unterschiede liegen.
- Grundstück: Größe, Zuschnitt, Ausrichtung und der Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse, in Nordrhein-Westfalen sind sie öffentlich über BORIS.NRW einsehbar.
- Gebäude: Baujahr, Bauweise, Wohnfläche, Grundriss und Zustand.
- Modernisierungen und Energie: Dach, Fenster, Heizung und Dämmung wirken sich stark auf den Preis aus, seit Käufer genauer auf die Energiekosten achten.
- Rechte und Lasten: Wohnrechte, Wegerechte oder Baulasten können den Wert mindern und gehören früh auf den Tisch.
Warum Online-Rechner nur eine Richtung geben
Online-Bewertungen arbeiten mit Durchschnittswerten für eine Region. Sie kennen weder den Zustand Ihres Bades noch den Blick vom Balkon oder die Baulast im Grundbuch. Als erste Orientierung sind sie nützlich, auch unsere Online-Ersteinschätzung funktioniert so. Für eine Verkaufsentscheidung sollte aber jemand die Immobilie gesehen haben.
Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Baupläne, Baubeschreibung und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen mit Jahr
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und aktuelle Mieten
Fehlt etwas, ist das kein Problem. Vieles lässt sich bei Bauamt, Grundbuchamt oder Hausverwaltung nachfordern.
Maklerbewertung oder Gutachten?
Für einen Verkauf reicht in der Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung durch einen erfahrenen Makler vor Ort. Ein förmliches Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist kostenpflichtig und wird vor allem dann gebraucht, wenn Gerichte, Behörden oder das Finanzamt einen Nachweis verlangen, etwa in strittigen Erbauseinandersetzungen oder bei einer Scheidung. Bei einer Trennung oder einem Erbfall beraten wir Sie gern, welcher Weg für Sie passt.
So bewerten wir
Wir kommen zu Ihnen, sehen uns Haus oder Wohnung in Ruhe an und vergleichen sie mit tatsächlich erzielten Preisen in Ihrem Viertel, ob in Bergisch Gladbach, Schildgen, Odenthal oder Köln-Dellbrück. Danach erhalten Sie eine nachvollziehbare Einschätzung, kostenlos und ohne Verpflichtung zu verkaufen. Wenn Sie danach verkaufen möchten, zeigen wir Ihnen auf der Seite Immobilie verkaufen, wie wir dabei vorgehen.
