Geerbt, und jetzt?
Geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit und ohne Hektik
Wir sortieren mit Ihnen, bevor irgendetwas inseriert wird.
Eine geerbte Immobilie ist selten nur ein Vermögenswert. Es ist das Elternhaus, voller Erinnerungen, und plötzlich voller Fragen: Erbschein, Grundbuch, Steuern, vielleicht eine Erbengemeinschaft, die sich einig werden muss. Wir begleiten Sie Schritt für Schritt, in Bergisch Gladbach, Köln und Umgebung.
Kennen Sie das?
Sätze, die wir oft hören
„Wir sind drei Geschwister und haben drei Meinungen, was mit dem Haus passieren soll.“
„Ich wohne 400 Kilometer entfernt und kann mich um nichts vor Ort kümmern.“
„Das Haus ist noch voll eingerichtet. Wo fangen wir überhaupt an?“
So gehen wir vor
Vom Erbfall zum Verkauf in vier geordneten Schritten
Jeder Erbfall ist anders. Die Reihenfolge, die Ordnung schafft, ist aber fast immer dieselbe.
Bestandsaufnahme und Unterlagen
Was liegt vor, was fehlt? Erbschein oder notarielles Testament, Grundbuchstand, Energieausweis, Baupläne. Vieles beschaffen wir direkt für Sie.
Neutrale Wertermittlung
Ein Wert nach ImmoWertV als faire, gemeinsame Grundlage für alle Erben. Vor Ort, kostenfrei und unverbindlich.
Einigkeit in der Erbengemeinschaft
Ein Ansprechpartner für alle Erben, gleiche Informationen für alle, klare Entscheidungsvorlagen. So wird aus Meinungen ein Beschluss.
Vermarktung und Übergabe
Auf Wunsch diskret an vorgemerkte Käufer. Besichtigungen, Finanzierungsprüfung und Notartermin begleiten wir, die Haushaltsauflösung auf Wunsch mit bewährten Partnern.
„Viele Erben rufen uns an, bevor sie wissen, ob sie überhaupt verkaufen wollen. Genau dann ist der richtige Zeitpunkt: Wir sortieren gemeinsam, was eilt und was warten kann.“
Was Erben vor dem Verkauf wissen sollten
Bevor ein geerbtes Haus verkauft werden kann, müssen die Erben im Grundbuch stehen oder zumindest nachweisen, dass sie Erben sind. Dafür ist nicht immer ein Erbschein nötig. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vor, akzeptiert das Grundbuchamt dieses in der Regel. Die Berichtigung des Grundbuchs ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird.
Gibt es mehrere Erben, gehört das Haus allen gemeinsam als Erbengemeinschaft. Verkaufen können sie es nur zusammen. Genau hier entstehen die meisten Konflikte: Einer möchte schnell verkaufen, eine andere am liebsten selbst einziehen, ein Dritter hält den Preis für zu niedrig. Eine neutrale Bewertung nimmt solchen Gesprächen viel Schärfe, weil alle auf dieselbe Zahl schauen.
Kann sich die Erbengemeinschaft gar nicht einigen, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist fast immer die schlechteste Lösung: Versteigerungen bringen oft deutlich weniger als ein freihändiger Verkauf und ziehen sich lange hin. Ein moderierter Verkauf ist für alle Beteiligten so gut wie immer die bessere Wahl.
Eine Checkliste für die ersten Wochen nach dem Erbfall finden Sie in unserem Ratgeber: Haus geerbt – die ersten Schritte für Erben.
Was wir für Sie übernehmen
Damit Sie sich um das Wesentliche kümmern können
Erbschein-Fragen und Grundbuchberichtigung koordinieren
Neutrale Wertermittlung für alle Erben
Kommunikation in der Erbengemeinschaft moderieren
Haushaltsauflösung mit bewährten Partnern
Diskrete Vermarktung an vorgemerkte Interessenten
Ein Ansprechpartner, auch für Erben, die weit weg wohnen
Spekulationsfrist
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Erben übernehmen dabei die Haltedauer des Verstorbenen. Hat er das Haus selbst bewohnt, ist der Verkauf häufig steuerfrei. Klären Sie das früh mit Ihrem Steuerberater.
Erbschaftsteuer und Familienheim
Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner von 500.000 Euro. Wer das Elternhaus selbst bezieht, kann es unter Bedingungen steuerfrei erben. Wird es dann innerhalb von zehn Jahren verkauft, kann diese Befreiung rückwirkend entfallen.
Hinweis: Wir sind Immobilienmakler, keine Rechts- oder Steuerberater. Für verbindliche Auskünfte arbeiten wir mit Notariaten, Fachanwälten und Steuerberatern zusammen.
Häufige Fragen
Geerbte Immobilie verkaufen: häufige Fragen
Ihre Situation ist komplizierter? Umso besser, wenn wir früh darüber sprechen.
Brauchen wir einen Erbschein, um das Haus zu verkaufen?
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, genügt das dem Grundbuchamt in der Regel. Bei handschriftlichen Testamenten oder ohne Testament ist meist ein Erbschein nötig. Wir sehen uns Ihre Unterlagen an und sagen Ihnen, was Sie tatsächlich brauchen.
Was, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist?
Das ist der häufigste Fall und lösbar. Eine neutrale Wertermittlung nimmt der Diskussion die Emotion, klare Entscheidungsvorlagen machen sie konkret. Will ein Erbe das Haus übernehmen, rechnen wir die Auszahlung der anderen durch. Eine Teilungsversteigerung ist fast immer die schlechteste Option.
Kann ein Erbe die anderen auszahlen?
Ja. Grundlage ist dann meist der Verkehrswert, aus dem sich die Anteile der übrigen Erben ergeben. Wichtig ist, dass alle denselben Wert akzeptieren, und dass die Finanzierung des übernehmenden Erben steht. Die Übertragung wird notariell beurkundet.
Müssen wir das Haus vor dem Verkauf leer räumen?
Nein. Wir vermarkten auch eingerichtete Häuser und organisieren die Haushaltsauflösung auf Wunsch mit bewährten Partnern, abgestimmt auf den Verkaufszeitplan. Persönliche Dinge und Erinnerungsstücke sollten Sie natürlich vorher in Ruhe sichten.
Fallen beim Verkauf Steuern an?
Möglicherweise. Entscheidend sind die Haltedauer des Verstorbenen und ob er das Haus selbst bewohnt hat. Erbschaftsteuer fällt unabhängig vom Verkauf an, wenn die Freibeträge überschritten werden. Wir klären die Eckdaten mit Ihnen und empfehlen früh ein Gespräch mit dem Steuerberater.
Wir wohnen alle weit weg. Wie läuft der Verkauf dann?
Ganz normal. Wir übernehmen Schlüssel, Termine vor Ort und alle Besichtigungen und halten jeden Erben gleichzeitig auf dem Laufenden. Anreisen müssen Sie in der Regel nur zum Notartermin, und oft lässt sich auch das mit Vollmachten lösen.
Was kostet uns das?
Wertermittlung und Beratung sind kostenfrei. Die Maklerprovision fällt erst bei erfolgreichem Verkauf an und beträgt in NRW üblicherweise 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, bei Häusern und Wohnungen je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen.
Sprechen Sie mit uns, bevor Sie etwas entscheiden
Das Erstgespräch ist kostenfrei und verpflichtet Sie zu nichts. Termine gern auch außerhalb der Öffnungszeiten.