Haus geerbt – was jetzt? Die ersten Schritte für Erben

Ein Haus zu erben ist selten nur eine Formsache. Oft hängen Erinnerungen an jedem Zimmer, und gleichzeitig kommen Briefe vom Nachlassgericht, von der Bank und vom Finanzamt. Die gute Nachricht: In den ersten Wochen müssen Sie noch nicht entscheiden, ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst einziehen. Wichtig ist, die Fristen im Blick zu behalten und das Haus gut zu sichern.

Diese Übersicht zeigt, was in welcher Reihenfolge sinnvoll ist. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, hilft aber, die richtigen Fragen zu stellen.

1. Erbe annehmen oder ausschlagen

Wer erbt, übernimmt das gesamte Vermögen, also auch Schulden. Ausschlagen können Sie das Erbe in der Regel nur innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie vom Erbfall und von Ihrer Erbenstellung erfahren haben. Lässt sich in dieser Zeit nicht klären, ob Hypotheken oder andere Verbindlichkeiten den Wert des Hauses übersteigen, sollten Sie früh mit einem Notar oder Fachanwalt sprechen.

2. Den Erbnachweis besorgen

Um als Eigentümer ins Grundbuch zu kommen und später verkaufen zu können, brauchen Sie einen Nachweis, dass Sie Erbe sind. Das ist meist der Erbschein, den das Nachlassgericht beim Amtsgericht ausstellt. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt dem Grundbuchamt häufig dieses Dokument zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll.

3. Das Grundbuch berichtigen, am besten innerhalb von zwei Jahren

Mit dem Erbfall gehört Ihnen das Haus, im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Die Berichtigung beantragen Sie beim Grundbuchamt. Geht der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall dort ein, fällt für die Eintragung keine Gebühr an. Reichen Sie den Antrag möglichst gleich mit vollständigen Unterlagen ein, denn Gerichte sehen unterschiedlich, ob ein unvollständiger Antrag die Frist wahrt.

4. Das Finanzamt informieren

Eine Erbschaft muss dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten angezeigt werden. Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vor allem vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 Erbschaftsteuergesetz liegen zum Beispiel bei 500.000 Euro für Ehe- und eingetragene Lebenspartner und bei 400.000 Euro für jedes Kind. Für das selbst bewohnte Familienheim gibt es zusätzlich besondere Regeln, wenn Ehepartner oder Kinder selbst einziehen. Wie hoch der steuerliche Wert des Hauses ist, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.

5. Das Haus sichern, solange es leer steht

• Wohngebäudeversicherung und Hausrat über den Erbfall und einen möglichen Leerstand informieren.
• Im Winter Heizung auf Frostschutz stellen oder Wasser abstellen und Leitungen entleeren.
• Briefkasten leeren lassen, Schlüssel zählen und an wenige Personen geben.
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser notieren und Verträge prüfen.

6. Gemeinsam entscheiden, wenn mehrere erben

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört dann allen gemeinsam, und über einen Verkauf müssen alle zustimmen. Je früher alle denselben Stand haben, desto leichter fällt die Entscheidung. Eine neutrale Bewertung hilft dabei, weil sie eine sachliche Grundlage schafft, über die alle sprechen können. Kommt keine Einigung zustande, droht als letzter Weg die Teilungsversteigerung, bei der meist deutlich weniger erzielt wird als bei einem freien Verkauf.

7. Verkaufen, vermieten oder behalten?

Für diese Entscheidung brauchen Sie vor allem eine realistische Vorstellung vom Wert. Ein paar Punkte, die oft übersehen werden:

• Spekulationsfrist: Erben übernehmen die Frist des Verstorbenen. Wurde das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer kommt es darauf an, ob das Haus selbst bewohnt war.
• Energieausweis: Wer verkauft oder vermietet, muss einen gültigen Energieausweis vorlegen.
• Unterlagen: Grundrisse, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen sind oft im Nachlass verstreut. Es lohnt sich, sie früh zu sammeln.

Wenn Sie wissen möchten, was das geerbte Haus heute wert ist, bewerten wir es kostenlos und unverbindlich vor Ort. Mehr zum Ablauf bei geerbten Immobilien lesen Sie auf unserer Seite Geerbte Immobilie verkaufen. Die einzelnen Bewertungsverfahren erklären wir im Beitrag Was ist mein Haus wert?.

Wir begleiten Sie, auch diskret

Viele Erben möchten nicht, dass das Elternhaus monatelang in Portalen steht. Auf Wunsch bieten wir es zuerst vorgemerkten Käufern an, ohne Schild und ohne Anzeige. Wie das funktioniert, steht unter Immobilie diskret verkaufen. Wir sind seit 1988 in Bergisch Gladbach zu Hause, kennen Refrath, Bensberg, ganz Köln und das Bergische Umland und nehmen uns Zeit für Ihre Fragen. Sprechen Sie uns an.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.